摘要：
原以为春节楼市无动作，没想到海珠传来重磅消息。就在春节前，外界期待已久的中海观澔府终于开盘。楼市君收到消息，项目首推劲销约8亿。有客户直言，抢中海盘的热情，比抢春运还高。01“突袭... 原以为春节楼市无动作，没想到海珠传来重磅消息。
就在春节前，外界期待已久的中海观澔府终于开盘。楼市君收到消息，项目首推劲销约8亿。
有客户直言，抢中海盘的热情，比抢春运还高。
01
“突袭”开盘卖8亿
观澔府春节不打烊！
从时间线上看，中海观澔府这次是“突袭”开盘。项目1月27日拿到预售证后，第一时间通知客户选房。
项目预售证截图
楼市君了解到，项目首推建面约89-126平三四房，首开价格7-8.4万/平。总计189套单位，最终去化近100套，揽金约8亿。
在春节这种传统淡季，极少有项目敢冒险开盘。能取得这样的成绩，可谓是开门红。
同时，这次观澔府均价逼近8万/平。以如此价格成交8个亿，不仅含金量足够，也给买家传递了不少积极信号。
具体来看，项目89平三房最低约7万/平，119平四房约7.5-7.8万/平，126平四房约8.1-8.4万/平。
总之，户型越大单价越贵，这点和此前爆红的观澜府、观雲府很像。
就比如126平四房这个户型，无论江景资源还是内部空间尺度，都是整个项目的王牌。
加上货量总共只有两条梯腿，又是全盘最稀缺的，抢购者自然不少。
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项目人气图
另据内部人员透露，首轮推货单位中，占据项目C位的楼王2栋最受欢迎，119平和126平四房都颇为抢手。
这当中，2栋西南向单位的江景视野比同楼层东南向单位更出色。因此，价格也贵出大概2000元/平。
虽说如此，但这批单位平均去化率最高。可见，有钱人买房果然喜欢一步到位，要买就买顶配。
项目各个户型分布示意图
02
开年信号刷屏
改善客再次抓紧入场
不得不说，中海观澔府这波热销，再度印证了改善客行动迅速，善于把握机会。
就在近段时间，各类楼市利好多次刷屏。
先是发改委首次发布通知，提及要抓住春节、元宵等消费旺季，进一步释放居民消费潜力，促进住房消费健康发展。
图源：中华人民共和国发展和改革委员会
紧接着，1月20日央行宣布5年期LPR降为4.6%，创21年来最低。另有广州部分银行放款加快，首付来源审查有所放松。
所有这些都指向一点，现在是改善型客户难得一遇的机会。面对稀缺核心资产，更不能错过。
03
买进“珠江第一圈层”
窗口机会在哪？
对改善客而言，广州哪些楼盘能稳站资产第一梯队？
数据告诉我们，核心区江景物业才是真正的塔尖价值IP。
2021年，广州千万级住宅成交套数TOP5榜单上，江景盘占4席；成交均价top5，也有4个主打江景。
江景盘独霸榜单，足见其背后不断有购买力支撑。进一步透过表象看本质，归根结底还是江景资源天生稀缺。
越往后，改善客的买入机会越少，必买性也越强。
2022年，江景盘虽说罕见迎来集中供应，但可选范围不大。梳理7大江景新盘，两个趋势较为明显。
其一，户型越来越大。140平是门槛，想真正望江，面积大多在180平以上；
其二，楼盘越靠近核心地段，冲上10万+是常态。
由此预测，不出一年，没有1800万，进不了珠江第一圈层。
所谓“珠江第一圈层”，核心部分正是位居塔尖级别的江景物业。
过去二三十年广州的发展过程告诉我们，江景盘要进入第一圈层，必须占尽两大优势。
一方面，滨江板块发展上限有高低之分。连片开发区域>零散分布个盘。
富人区，永远比单个项目值钱。正如珠江新城，从来不是仅凭一个楼盘支撑。
随着珠江前航道开发殆尽，最近数年珠江后航道的建设如火如荼，早已应运崛起。
尤其是海珠创新湾，是目前广州核心区唯一有重大规划正在实施的连片江景带。
在这里，环岛路、广州之窗、广百海港城等重点项目扎堆落地，进一步加速区域蝶变。
和琶洲东相比，海珠创新湾连片开发后劲更足，可持续兑现的红利更多。
海珠创新湾环岛路航拍（广州楼市发布摄）
同时，这里又先后集结中海观澜府、时代大家、中海观澔府、蚝壳洲项目等江景标杆。
它并不像金融城只有单个住宅盘，而是跟珠江新城一样有多个项目共同支撑区域价值。
所以，海珠创新湾的发展不止是革新城市界面，更在于整体重塑江畔生活，形成珠江新封面。
除了这里，整个广州再找不到第二个具备同等潜力的地方。现在是这样，未来更是如此。
另一方面，江景资源存在价值高低之分。南向望江>其他朝向望江。
对江景盘而言，景观占据最核心地位。要实现这点，各个户型主开间会追求极致望江视野。
如此一来，除非南向望江，否则就只能牺牲居住舒适度。
这种先天条件上的差异，不可改变。反映在数据上，就是南向与非南向一二手江景盘的房价差距过大。
按照南向望江的标准筛选，珠江真正的价值前排，不过在两条江岸线上：
一个是在 珠江前航道，如越秀沿江路、珠江新城、金融城等板块；
另一个在 珠江后航道，核心规划依然是 海珠创新湾。
但，越秀、珠江新城不会再有江景新盘，而金融城向东，离城市核心区又有一定距离
只剩海珠创新湾，既有连片发展的红利，不断突破天花板；又能对江景资源实现利用最大化，彰显居住舒适度，拥有不可复制的稀缺性。
读懂了这一点，也就不难理解，很多客户“非观澔府不买”的底层逻辑。
在海珠创新湾，只有观澔府主打130平以内稀缺户型。最好的126平南向望江单位，也只需1000万出头就能买入。
对首次改善而言，这就是最优“窗口机会”。
毕竟，如果错过观澔府，以后想进入“珠江第一圈层”，只能入手总价超1800万的项目。
现在不买观澔府，今后未必有更合适的选择。
因此，这个项目去年国庆后就被改善客提前盯上。即便春节假期开盘，买家也要赶在第一时间抢到手。
04
1.5公里“中海大道”
江畔生活新封面
值得一提的是，观澔府这次热销和观澜府颇为类似。
项目并未开放正式售楼部，不少客户只在展厅看完样板间后直接认购。
众所周知，广州人向来务实，不盲目追求概念。除非项目足够出彩，否则难以打动他们。
但，偏偏又是中海，再次在海珠掀起“盲买”之风。
中海观澔府效果图（仅供参考）
这背后除了被江景地段吸引，更源自于对中海的充分信任。
在广州，跟着中海买房是很多购房者口口相传的“置业捷径”。现阶段行业大洗牌，精工中海地位更加凸显。
一方面，它作为安全系数TOP级房企，是行业“定海神针”，持续助力楼市向好。
就在最近，广州第一大盘亚运城股东调整，中海一口气收购两家房企所占全部股份，成为项目控股股东。
这件事不仅引起业界关注，更得到楼盘业主点赞。
另一方面，中海在开发项目的同时，投入更多资源做建设，实现城市、业主和企业三方共赢。
中海要负责的，不仅是项目红线内，还有红线外。
就拿观澜府来说，项目门前的一段环岛路最先完工，进度远远领先周边楼盘和市政工程。
不仅如此，中海还巧妙地将沿江绿道融入观澜府配套海宝农场，实现资源利用最大化。
中海观澜府环岛路一带（实景图）
该设计已获得美国IDA国际设计奖，荣登“广州之光”。
当大多数企业把视野停留在红线范围内，中海不仅为业主生活做全盘考量，更站在城市的高度开发项目。
观澜府获奖证书
在观澜府爆红之后，外界对中海的海珠布局相当期待。观澔府和蚝壳洲项目的落子，更引起外界高度关注。
过去，这里虽有一些10万+楼盘，但并未引起市场重视。直到中海接连重仓，才正式定调区域从“点状”走向“带状”发展。
短短1.5公里江岸线，一条“中海大道”浮出水面。
仔细观察，这里刚好占据海珠创新湾“黄金十公里”C位，未来发展上限太高。
首先， 政企合力建设，加速呈现江畔生活新封面。
目前，中海观澔府东南侧已有滨江公园建成投用。未来，附近还有政府规划的近五万平公园绿地。
换言之，项目拥有真正纯南向江园双景。如此资源优势，足以媲美珠江新城临江大道沿江公园。
滨江公园（已建成部分，实拍图）
空间上的延伸和连接，彻底消除观澔府与珠江之间的距离感。
住在这里，和时代大家、中海蚝壳洲项目的业主一样，都可享受“推窗见江景，下楼是公园”的生活日常。
这就好比珠江新城沿江公园不是专属某个楼盘，而是整个圈层共享资源。
以海珠区在此持续投入，加上中海对各项目周边的建设力度，还有更多配套将接连呈现。
不用太久，这里将加速蜕变为广州江畔生活新封面。
其次，围绕这条“中海大道”，未来三到五年有多重利好集中爆发。
观澔府一左一右，分别有南箕村和石溪村两大旧改，将给区域带来两次腾飞机遇。
其中，石溪村旧改总投资约170亿，将打造约268米地标、星级酒店、滨江公园等配套。
该项目地处核心地段，早已纳入海珠“十四五”规划，是广州革新城市面貌的重中之重。
石溪旧改效果图
不仅如此，这里是珠江新城之后，广州第二个汇聚东塔、西塔两大地标缔造者的板块。
加上深耕羊城20多年的中海，可以说，最能精准把握广州发展趋势的企业，全都聚集在此持续投入。
最后，除了板块发展潜力，“中海大道”与核心区域的连接无往不利。
中海观澔府附近规划有东沙-石岗隧道快捷路，未来往东连通珠江新城、琶洲，往西连通广船、广钢。
在建的环岛路，未来可与市区核心板块构成“半小时生活圈”。一城繁华，尽在掌握。
10号线大干围站（在建），与项目直线距离仅700米左右，可直达天河体育西商圈。
正因为地段不可复制，才能吸引中海一而再，再而三地落子布局。在广州，除了中海，再难找到其他企业能在一个板块有这样密集的投入。
如此雄心魄力，在中海粉丝看来就是最强出手信号。
这次观澔府的客户中，不少人是中海新老业主介绍而来。中海，正在成为一部分人的买房信仰。
05
府系定版之作
未来互联社区迭代升级
如果说珠江第一圈层奠定了观澔府的天赋异禀，那么，在所有外部条件之上，它还有着独一无二的精神内核。
早在观澔府设计规划之初，中海就将目标客户群体精准定位为新精英群体。
这群来自互联网、科技、金融等核心领域的都市新贵们，是当今社会的中坚力量。他们除了追求事业和人生的进步，也会享受更多元的品质生活方式。
城市不止繁华这一面（广州楼市发布摄）
这种生活方式无所不包，从社区颜值、硬件配套再到圈层互动和精神交流，缺一不可。
身为中海第四个府系作品，中海观澔府更背负“府系定版之作”的使命。
用一句话概括，就是打磨出一个全维度迭代的府系范本，标杆中的标杆。
为此，观澔府提出“未来互联社区”的概念。通过空间串联打破社交界限，为人与人的情感联结创造更多场景。
01
府系定版之作 打破圈层社交界限
在观澔府，五维立体空间分别以“IN”、“桥”、“森”、“廊”、“愈”做为核心主题。
“IN”空间所指的江畔方舟客厅，将升级到最成熟版本，实现慢生活和江畔生活的融合。
这里不止为业主带来阅读、花艺、绘画等艺术格调十足的生活享受，更鼓励所有业主共同寻找生活配方，成为“生活策划师”。
中海观澔府方舟客厅效果图 （仅供参考，以实际交付为准）
代表“廊”空间的云端汇，既占据高耸云端的高度优势，又有俯瞰珠江美景的无敌视野，并因此得名。
观澔府在此特别打造三大主题空间，涵盖电竞室和瑜伽室、棋牌室、共享厨房以及智慧港。
开黑自由、美食派对、空中瑜伽练习……每一项沉浸其中的快乐和惬意，都能在这里找到。
瑜伽室意向图（仅供参考，以实际交付为准）
以“愈”为主题的天面空间，则为家庭创造更多亲情陪伴的美好时光。
这里不仅囊括中海粉丝最熟悉的海宝农场，还专门留出空间打造星空故事汇，让父母子女一起观星赏月。
甚至，一个人也能在这里“陪伴”自己，与生活和解。
所有这些配套，都是为城市新贵量身定制。把生活交给中海，能换来无数安心和舒心。
云端汇意向图（仅供参考，以实际交付为准）
02
三大定制级户型 突破空间尺度限制
除了社区配套，观澔府对品质生活的精心打磨，更体现在户型设计上。
项目推出的建面约89平三房、约119平四房和约126平四房，每一个户型都称得上定制级。
建面约126四房
8.1-8.4万/平收藏南向望江新房
建面约126平四房，是整个项目的王牌。主要面向二次置业的新贵人群，轻松实现一步到位。
这一户型可实现5开间南向望江，270°瞰江视野，望江景观面足足约20米。
如此空间尺度面前，真正懂江景的人，谁能挡住诱惑？
建面约126平户型样板间（仅供参考，以实际交付为准）
这个户型阳台面宽约7米，面积超过14平，足够装下太多精彩生活。
主卧5米开间，比一些户型的客厅还宽。配上270°全景落地窗，IMAX级头排江景直接被安排上。
建面约126平主卧样板间（仅供参考，以实际交付为准）
不过，三大户型中，126平单位货最少，想买到不容易。
其总价1000万出头，比珠城不少超20年楼龄的南向望江10万+二手还便宜一大截，超笋！
建面约119平四房
不到8万/平买入高层望江房源
建面约119平四房，是典型的“全能王”户型，综合性价比太高。
四开间朝南，南向景观面约12米，景观面约有12米。正对IMAX级江景，日常体验堪比度假。
L型阳台宽约6.9米，搭配了中海府系经典的“景观阳台+情景阳台”差异进深设计，实用性直接拉满。
豪华主卧，配置了独立衣帽间和梳妆台；儿童房也有180°观景，实现阳台赠送最大化。
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同样是四房，它比126平户型建面少了8平，而且不到8万的单价就能拿下。
即便买高层望江单位，价格也只是7.3万/平起，等于是直接把“性价比”三个字写在脸上。
重要的是，该户型选择最多，非常适合首改家庭买入，即便未来转手也很灵活。
建面约89平三房
7万/平跻身珠江第一圈层
建面约89平三房，主要针对相对年轻的城市精英。
虽说面积不大，但依旧配置了中海府系最经典的LDK一体化设计。公区空间融为一体，大大提升舒适度。
最低7万/平能买到，总价630万出头，就能跻身珠江第一圈层。
江景盘户型越做越大的今天，愿意打造精致户型的楼盘凤毛麟角。不考虑观澔府，其他盘更是想都不用想。
03
五子霸屏海珠 塔尖标杆户型图流出
除了观澔府，五子布局，称霸海珠的中海，今年还将献上一系列重磅惊喜。
同为府系爆盘的中海观雲府，落地了中海在广州核心区的第一个方舟客厅。
完全去售楼处化，无实体沙盘销售、一系列颠覆性实景IP…不仅成为行业标杆，也深度圈粉改善客。
春节期间，观雲府不打烊。从即日起至2月15日认购可尊享5重好礼：iphone13、大疆无人机、switch游戏机等大手笔礼品。
过年期间，通过广州楼市发布预约成交，均可享受额外1万优惠折扣。
中海观雲府方舟客厅实景图
拥有一线南向江景的中海蚝壳洲项目，比观澜府、观澔府更亲江。
总共三栋住宅，货量不过百余套，要买必须得拼手速。
该项目主打户型据传是200平左右的大平层，价格方面基本提前锁定10万+席位。
楼市君提前拿到了一张业界流传的240平五房户型图，各位感受下塔尖项目的尺度。
蚝壳洲项目流出户型（非最终版，仅供参考）
全新盘中海江泰路项目，距2、11号线双地铁交汇江泰路站约百米。
这个双地铁盘是中海“里系”产品，主打老城区成熟配套，适合有浓厚海珠情结的客户。
内部人士爆料，该项目在产品、生活理念层面将是中海又一次超越，其户型据传也是一大王炸。
中海对海珠楼市的精髓理解之深，非其他企业可比。
地段上，无论是观澔府、蚝壳洲项目这样的江景标杆，还是观雲府、江泰路项目这样的老城焕新之作，中海统统一手拿捏。
产品方面，从小户型、改善到一线江景大平层，海珠置业需求统统覆盖。
一句话总结便是，未来两三年，想买海珠一手，怎么也绕不开中海。
难怪会有观澔府的业主表示，现在不买，明年后年也要买，晚买不如早买。
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